Quotidiennement des dossiers de litiges concernant les taxes foncières sont soumis aux tribunaux israéliens.

Il est vrai que c’est un domaine complexe où bon nombre de personnes ont été lésées dans leur droit par manque de connaissance et de vigilance.

Notre propos est de donner quelques éléments de base permettant de se poser les bonnes questions.

On distingue plusieurs sortes de taxes: la taxe de vente qui aboutit souvent à payer la taxe de plus-value et la taxe d’achat.
 

Lorsqu’une transaction de droits fonciers ou d’indivision foncière se fait, l’exécutant (le vendeur) paie une taxe sur la plus-value tandis que l’acheteur paie une taxe d’achat.

Pour la vente de tout bien foncier ayant eu lieu avant le 07.11.2001 une taxe de vente est appliquée.

La plus-value et la taxe de vente

Qu’est-ce qu’une plus-value

La plus–value c’est le solde défini par la différence entre la valeur d’achat du bien et sa valeur au moment de la vente.

Il est à noter que peuvent être déduits du prix de vente certains frais comme les dépenses d’amélioration du bien, les frais d’avocats, les frais d’agence etc.…

Ces déductions faisant baisser la plus-value du bien et donc la taxe qui s’y rattache.

Déductions de dépenses des intérêts réels.

A la vente il est autorisé de déduire le paiement des intérêts réels que le vendeur a payés à partir du jour de l’achat et jusqu'à 90 jours après ce jour et considérant le cas où le vendeur a un prêt sur le bien ou pour le remboursement du solde du prêt.

Ceci sous 2 conditions :

·Le prêt ne provient pas d’un proche parent.

·Le prêt est garanti par une hypothèque, un gage ou une notice d’avertissement et à condition qu’il ne soit pas géré par la méthode de double comptabilité.

Dans le cas d’une indivision :

La taxe de plus-value est à la charge du vendeur. Son calcul se fait suivant les instructions générales de l’ordre des impôts sur le revenu pour le calcul en capital.

Le taux d’imposition de la taxe de plus-value

La plus-value est divisée en 2 montants :

Le plus-value réelle : gain réel sans prise de considération de la montée de l’index des prix à la consommation.

La plus-value inflationniste tient compte de la montée de l’index des prix à la consommation.

Sur la plus-value réelle les taxes sont les suivantes :

Jusqu’au 07.11.2001 le taux s’élève à 36% pour les sociétés et de 49% pour les particuliers.

A partir du 07.11.2001 le taux est de 25% pour les sociétés et les particuliers (domaines commercial et privé).

Le vendeur qui a acheté un bien en 1995 paiera une taxe de 49% ou 36% s’il s’agit d’un particulier ou d’une société pour la plus value calculée jusqu’au 06.11.2001 inclus et 25% pour la plus-value réelle calculée à partir du 07.11.2001.

La plus-value inflationniste

-La plus-value inflationniste oblige le vendeur à payer une taxe de 10%sur le bien à partir du jour de l’achat jusqu’au 31.12.1993.

-Pour la plus-value inflationniste cumulée à partir du 01.01.1994 jusqu’au jour de la vente il n’y a pas d’imposition.

Taux de réduction de l’impôt à la vente d’un bien foncier acheté a partir du 07.11.2001 jusqu’au 31.12.2003.

S’il ne s’agit pas uniquement d’un terrain le vendeur bénéficiera d’un taux d’imposition bas indépendamment de la date de vente.

Sur la vente d’un bien acheté a partir du 07.11.2001 jusqu’au 31.12.2002 l’abattement est de 20% de l’impôt applicable.

Sur la vente d’un bien acheté dans l’année 2003 l’abattement est de 10% de l’impôt applicable.

Pour les biens anciens jusqu'à l’année fiscale 1948 le taux d’imposition est limité à 12% de la plus-value de 1949 à 1960 12%+1% pour chaque année fiscale, soit pour un bien acheté en 1950, on applique un taux de 12% pour l’année 1948, 1% pour l’année 1949 et 1% pour 1950 soit un taux maximal de 14%.

Etalement de la plus-value réelle

Le vendeur d’un bien foncier acheté à partir du 07.11.2001 est autorisé à étaler jusqu'à 4 ans en arrière cette plus-value, ce qui lui permet d’obtenir des déductions.

Le calcul de la taxe sera en fonction d’un taux d’imposition maximal de 25%.

Pour les biens achetés avant le 07.11.2001

La plus-value pourra être étalée comme ci-dessus, cependant le taux d’imposition sera de 49%. Considérée comme une facilité, l’étalement de la plus-value réelle pour un particulier ne s’applique qu’aux résidents israéliens.

La taxe de vente

La taxe de vente qui s’élève à un taux de 2,5% ne s’applique aujourd’hui que sur les biens fonciers qui ne sont pas des appartements résidentiels et achetés avant le 07.11.2001.

La taxe d’achat

Appliquée à un droit foncier ou une indivision foncière, elle suit les mêmes règles que la taxe sur la plus-value, sauf en ce qui concerne le calcul des exonérations applicables (liste donnée par les autorités compétentes).

Pour l’achat d’un appartement résidentiel, la taxe d’achat varie de 0,5% a 5% selon le statut de l’appartement.

Est considéré comme un appartement résidentiel unique :

·Un appartement acheté en Israël ou dans la région (Judée, Samarie, bande de Gaza).

·Un appartement appartenant à la « cellule familiale » de l’acheteur.

La cellule familiale étant vue comme une seule unité à partir de sa formation.

·Si l’acheteur possède moins de 25% d’un appartement résidentiel ou qu’il possède un autre appartement qu’il loue en location protégée avant le 01.01.1997, le nouvel achat est considéré comme un appartement unique.

·Egalement si le propriétaire vend un ancien appartement il devra attendre 24 mois pour que le nouvel appartement soit considéré comme appartement résidentiel unique ou 12 mois si le bien est vendu par un promoteur.

Pour l’achat d’un appartement résidentiel supplémentaire seront appliquées les taxes d’achat de 3,5% ; 5%.

L’achat d’un droit foncier ou d’une opération d’indivision foncière (immeuble, terrain, magasin, l’achat d’actifs financiers), 5% est le taux qui sera appliqué.

Conseil :

Dans tous les cas il est impératif de consulter un homme de l’art afin d’éviter les pièges de sur taxation ou de se trouver en porte à faux avec la législation locale, ce domaine étant très complexe.

Maitre AIME TANGY, avocat au barreau d'Israel

Membre du conseil des relations internationales au barreau de TelAviv

Agree aupres des tribunauxmilitaireset a la cour supreme

14, rue grozenberg( 6etage) TEL AVIV code postal 65811

Tel: 03-516 41 91fax: 03- 516 41 92

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