Nos  Dossiers Conseils :

(Le but de ces articles est de tracer les grandes lignes du droit en Israël et ne saurait remplacer
une  consultation  juridique  personnalisée,  dans  tous  les  cas  il appartiendra au lecteur de se
rapprocher de son conseil habituel avant toute prise de décision.)

Le sujet de cet article se divisera en 2 parties essentielles :
1. Location d'un appartement en Israël.
2. L'acquisition d'un appartement en Israël.

Dans notre 1ere partie seront expliques brièvement vos principaux droits face  a un propriétaire
en qualité de locataire  ainsi  que  vos  obligations  et  dans  la seconde partie seront  expliquées
d'une manière générale les différentes démarches lors  d'une acquisition  ainsi que  les différentes
taxes  a  payer  et   les  formalités   face  a  la  banque  en  cas  d'emprunt  hypothécaire  appelé
"Mashkenta".

1) Location

En matière de location 2 règles générales régissent :
 - La liberté contractuelle.
 - La loi de la location et de l'emprunt (1971-5731).

Bien   que   ces  2   règles   semblent   se   contredire   celles-ci   s'assemblent   harmonieusement.

La loi suscitée n'oblige pas qu'un contrat de location soit écrit entre les parties tant que la durée de
location ne dépasse pas une durée de 5 ans.
Il y a coutume  en  Israël à ce qu'un contrat soit d'une durée d'un an seulement et qu'il soit effectue
par écrit.

La plupart des propriétaires se procurent des contrats rédigés a l'avance acheté dans les librairies,
ce genre de  contrat n'étant  pas complet ne couvre pas totalement ni les intérêts du propriétaire ni
ceux du locataire.

Vu la courte durée des contrats de location le locataire est en droit d'exiger une clause de période
optionnelle  qui  permet  au  locataire  de reconduire le contrat avec un préavis par écrit de 3 mois.
Le propriétaire  sera  contraint  d'accepter  a condition que les loyers n'aient pas été paye a temps.
Il faut savoir que les loyers sont généralement fixés en dollar et indexes a son cour, la loi de protec-
tion des consommateurs "Hok aganat atsarehane" qui  interdit  de  fixer les prix en dollar ne s'appli-
quent pas sur les personnes privées mais seulement sur les corps de métier tels que les constructeurs
etc.…

Attention,  lors  de la reconduction du contrat votre propriétaire est en droit d'exiger une hausse de
loyer   de   10%,  le   mieux  serait  de  stipuler  une  limite d'augmentation dans le contrat d'origine.

Au  cas  où  vous  êtes  contraind  de  quitter l'appartement avant la fin de la periode de location la
plupart  des  proprietaires  exigent  de vous  de  payer  les  loyers  j'usqu'a la fin  de la-dite periode.
Dans ce cas la loi suscitée  vous  donne  le  droit de soumettre par écrit au propriétaire un locataire
"remplaçant" qui répondra aux critères du contrat existant, un refus incohérent  du propriétaire sera
reboute et le tribunal, en cas de litige,  fera reconnaître vos droits.

Pour les "olim hadachim" surtout n'oubliez pas qu'une aide au loyer vous est remise par l'état, il suffit
de  vous  présenter  dans  n'importe  quelle  banque  et  de  demander  d'ouvrir un dossier d'aide au
logement  dans  le  cadre  de  la teoudat Zakaout, le montant de cette aide diminue progressivement
durant les 5 ans de son attribution.
Les   banques   spécialisées   sont    généralement    Banque   Yerouchalaim    et    Banque  Tfahaut.
 

2) L'acquisition d'un bien immobilier

Avant l'acquisition d'un appartement vérifiez les différents frais occasionnés par l'achat hormis le prix
du  bien  lui-meme, tel  que  la  taxe  d'acquisition,  les  frais  d'agence, les  frais d'avocat, les frais de
cadastre,  lors  d'une  ouverture  de  dossier  a la  banque  il existe des frais supplementaires qui sont
considerables.

Les prix des biens immobiliers peuvent etre fixes en toute monnaie, étrangère ou locale, et le paiement
s'effectuera en Chequels.Dû à la nouvelle loi de protection des consommateurs"Hok aganat atsarehane"
un achat devant un  constructeur "Kablan" le prix devra etre fixe en  Chequels mais indexe à l'indice de
la consommation ou de la construction selon les cas.

Il faut savoir qu'une promesse de vente appelée "Zichron devarim" engage les parties envers les impôts.
Tout achat d'appartement fait l'objet d'une imposition : la taxe d'acquisition.
Cependant   le olé et  le  résident  temporaire  en  possession  du  visa  A1  ont droit a une exonération
partielle de cette taxe.
L'exonération  partielle  permet  de payer un montant de 0,5% du prix de l'appartement, jusqu'a concur-
rence d'un  prix maximale qui  est  aujourd'hui  de 1,070,215 Nis  au delà duquel il vous faut payer 5%.

La taxe d'acquisition doit être versee dans les 50 jours qui suivent le jour de la signature du contrat ou
de la promesse de vente.

L'exonération  partielle  est  accordée  a l'olé  à  condition qu'il achète un appartement dans un délai de
7 ans suivant son arrivée en Israël.
Le service militaire ne rentre pas dans le calcul des 7 ans en question.

Il faut savoir qu'une personne ayant achetée un appartement en Israël au cours de l'année précédant son
alya et qui a paye l'intégralité de la taxe d'acquisition, a  droit au remboursement  de la part de la taxe lui
revenant, déduction faite de la somme due en tant que ole. Cette personne doit prouver qu'elle a fait son
alya dans l'année qui a suivi la signature du contrat d'acquisition.

Les olim entrant dans la catégorie des "zachaim" peuvent bénéficier d'un prêt hypothécaire de l'Etat à un
taux très intéressant,  la somme  dépendra  de la situation de famille du ole, une partie du prêt deviendra
don a condition que le bien reste en possession du ole pendant 15 ans.
Attention, il sera possible de vendre le bien pendant lesdits 15 ans à condition que le  ole achète un autre
appartement et qu'il transfère le prêt dans le nouvel appartement.

En fonction  de  la  région  dans  laquelle  se  trouve  l'appartement sera octroyé un prêt régionale appelé
"alvaat makom"  prêt regionnale  et "maanak makom"  don regionnale, en cas de vente et de transfère du
don   regionnale   dans  un   appartement   qui  n'appartient  pas  a  ladite  région, le  don  deviendra prêt.

Attention,  avant  de  s'engager a acheter un bien immobilier exigez un accord de  principe par  écrit de la
banque  dans  laquelle  vous  allez  octroyer  le  prêt, le  cas  échéant  la  banque  serait  en  droit de refus
d'octroyer   le   prêt   après    signature  du    contrat    et   donc   une   infraction  du  contrat  est  risquée.

Aujourd'hui certains groupes ou certaines  sociétés  s'engagent  de  prendre en charge votre dossier d'em-
prunt     moyennant    salaire,    à    votre    guise     de     choisir     la  plus    sérieuse   et   professionnelle.

Pour l'achat d'un appartement seconde main la banque exigera l'expertise du bien,si le bien est sous-évalué,
par  rapport  au  prix  inscrit  sur  le  contrat,  la  banque  diminuera  le montant du prêt octroyé en fonction
et il faudra donc augmenter votre apport personnel.

Maître Michaël HATTAB

 
 
 

 

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